다가구 주택 계약 시 반드시 확인할 7가지

📋 목차

• 🏠 다가구 주택의 구조 이해하기
• 📜 건물 소유자 및 등기 확인
• 🧾 건축물 용도와 합법 여부
• 📝 임대차 계약서 주요 항목
• 💸 전세보증금 보호 방법
• 🔌 관리비 및 공과금 체크
• ❓ FAQ

다가구 주택 계약 시 반드시 확인할 7가지

다가구 주택은 독립된 여러 세대가 한 건물에 거주하는 형태로, 서울이나 수도권처럼 주거비 부담이 큰 지역에서 많이 선택돼요. 특히 신혼부부나 사회 초년생에게 인기가 많지만, 계약 과정에서는 꼭 따져봐야 할 포인트가 많답니다.

 

겉보기엔 아파트처럼 보여도, 구조상 다세대 주택과는 법적 기준이 완전히 다르고, 실제 거주 안정성이나 보증금 보호 측면에서 불리할 수도 있어요. 그래서 계약 전에 세입자가 반드시 체크해야 할 사항들이 있어요.

 

제가 생각했을 때 특히 중요한 건 **등기부등본 확인**, **보증보험 가입 여부**, 그리고 **건축물 용도와 구조**에 대한 이해예요. 이 3가지를 먼저 점검하면 피해를 줄일 수 있어요. 그럼 하나씩 자세히 알아볼게요! 😎

 

🏠 다가구 주택의 구조 이해하기

다가구 주택은 하나의 건축물 안에 여러 세대가 나뉘어 거주할 수 있도록 만든 주택이에요. 하지만 '다가구'는 말 그대로 '건축법상 하나의 단독주택'이라는 점이 중요하답니다. 즉, 여러 세대가 살아도 건물 전체가 한 사람의 소유로 간주되고, 건축물대장에도 단독주택으로 표시돼요.

 

이게 무슨 의미냐면, 세입자 개개인이 개별로 등기할 수 없고, 집주인 한 명이 전체를 관리하는 구조라는 거예요. 그러다 보니 건물주가 건물 일부를 불법 개조하거나, 세입자끼리 전기나 수도를 공유하는 경우가 많아요. 전용 계량기 없이 관리비가 엉망인 경우도 자주 보이죠.

 

건물 구조상 방음이나 단열이 떨어지는 경우도 많고, 엘리베이터나 주차 공간이 부족한 경우도 많아요. 또, 2~3층 이상 올라가도 일반적인 공동주택 기준을 적용받지 않기 때문에 안전에 대한 규정이 느슨할 수 있어요. 계단이나 출입문, 복도 구조도 불편할 수 있다는 점 알아두면 좋아요.

 

결국, 다가구 주택은 비용 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있지만, 구조적 단점과 법적 한계를 안고 있는 주택형태예요. 계약 전 직접 방문해서 집 구조를 꼼꼼히 살펴보는 게 필수랍니다.

 

📊 다가구 vs 다세대 주택 비교표

구분	다가구 주택	다세대 주택
법적 용도	단독주택	공동주택
등기 가능 여부	세대별 등기 불가	세대별 등기 가능
세대 수	19세대 이하	30세대 이하

 

📌 다가구와 다세대는 세입자에게 큰 차이를 가져와요. 법적 분쟁, 보증금 반환, 보험 가입 등에서 전혀 다른 처우를 받을 수 있거든요. 계약 전 반드시 확인해봐야 해요!

❗ 구조부터 다르면 보장도 다르다?
👇 상세 비교표 클릭하고 차이점 알아보세요

 

📜 건물 소유자 및 등기 확인

다가구 주택 계약에서 가장 중요한 건 바로 '누가 이 집의 진짜 주인인가?'를 아는 거예요. 부동산 중개사 말을 그대로 믿고 계약하는 경우가 많은데, 그건 위험한 행동이에요. 계약서상의 임대인과 등기부등본에 나온 소유자가 다를 경우, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.

 

등기부등본은 ‘대법원 인터넷 등기소’에서 발급 가능하고, 누구나 열람할 수 있어요. 등기부등본에는 소유자 이름, 근저당권(담보대출), 압류 여부 등이 나와요. 특히 '갑구'와 '을구' 항목을 꼭 확인해야 해요. 갑구는 소유 관계, 을구는 채권 관계를 뜻하죠.

 

만약 을구에 많은 근저당이 잡혀 있다면? 그 보증금이 위험할 수도 있다는 뜻이에요. 세입자는 대학력(대항력)과 우선변제권이 있어야 보증금을 지킬 수 있어요. 계약서 작성 후 곧바로 주민등록 전입신고와 확정일자를 받아야 하는 이유가 바로 여기에 있어요.

 

소유자 본인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서 확인도 필요해요. 요즘은 위조 문서도 많기 때문에, 실소유자와의 대면 또는 법무사 검증을 받는 게 확실해요.

 

🧾 등기부등본 주요 항목 설명

항목	설명
갑구	소유권 관련 정보 (이전, 상속 등)
을구	근저당, 전세권 등 채권 정보
표제부	건물의 위치, 면적, 구조 등

 

📌 '등기부등본' 하나만 잘 읽어도 사기를 예방할 수 있어요. 인터넷 발급이 어렵다면 가까운 동사무소 민원실에서도 도와줘요!

📄 등기 확인, 지금 당장 해볼까요?
👇 내 집 등기부등본 확인하러 가기

🔍 대법원 등기소 바로가기

등기부등본 열람하기

 

🧾 건축물 용도와 합법 여부

다가구 주택은 단순히 방이 여러 개인 집이 아니라, 건축법상 '단독주택'으로 분류돼요. 그런데 일부 건물주는 이를 무단으로 개조해서 불법적으로 여러 세대에게 임대하는 경우도 있어요. 이렇게 되면 소방법, 위생법, 주차장법 등 여러 법률을 위반하게 되죠.

 

예를 들어, 3층 건물인데 1층은 상가, 2층과 3층을 주거용으로 쓰는 경우, 이걸 그대로 세대별로 쪼개 임대할 수 없어요. 건축물대장에서 용도구분이 '단독주택(다가구)'인지, 불법 용도 변경이 없는지 확인해야 해요. 불법 개조가 적발되면 세입자가 퇴거 통보를 받을 수도 있거든요.

 

'건축물대장'은 해당 구청 건축과나 정부24 사이트에서 무료로 열람할 수 있어요. 표제부에는 건축물 용도, 층수, 연면적, 구조 등이 나와 있고, 위반 건축물 여부도 표시돼요. 이걸로 내가 계약하려는 집이 합법적인지 한눈에 알 수 있답니다.

 

특히 다가구 주택은 주택임에도 불구하고 상가건물로 등재되어 있거나, 원래 창고였던 공간을 개조한 경우도 있어요. 이런 경우, 도시가스나 수도, 화재보험 등이 제대로 적용되지 않아서 위험하니 꼭 체크해야 해요.

 

🏢 건축물대장 확인사항 정리표

항목	확인 포인트
표제부	건물의 용도, 층수, 구조 확인
위반건축물 여부	붉은 글씨나 특이사항 여부 확인
사용 승인일	준공 후 20년 이상 여부 체크

 

📌 정부24나 지자체 민원센터에서 건축물대장을 발급받을 수 있어요. 세입자도 열람 권한이 있으니 걱정 마세요!

🏘️ 이 건물, 합법일까? 불법일까?
👇 건축물대장 지금 바로 확인하기

🏢 정부24 건축물대장 발급 서비스

건축물대장 조회하러 가기

 

📝 임대차 계약서 주요 항목

임대차 계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 내 보증금을 지켜주는 가장 중요한 문서예요. 특히 다가구 주택은 세입자가 많고 구조가 복잡하다 보니, 누가 먼저 계약했는지, 확정일자는 언제인지가 보증금 반환에 영향을 줄 수 있어요.

 

계약서에 반드시 들어가야 할 내용은 주소, 임대인과 임차인의 정보, 보증금 및 월세 금액, 계약 기간, 입주일과 퇴거일 등이 있어요. 그런데 중요한 건 '특약사항'이랍니다. 여기에 집의 하자, 수리 책임, 공과금 부담 등을 명확히 적어야 해요.

 

예를 들어, '보일러 고장 시 수리비는 임대인이 부담한다'는 내용을 안 적어두면 나중에 문제가 생겼을 때 세입자가 전부 부담해야 할 수도 있어요. 또, 확정일자를 받지 않으면 대항력과 우선변제권이 생기지 않아 위험해요.

 

계약은 반드시 부동산 중개사를 통해 진행하고, 중개대상물 확인서를 꼼꼼히 읽어야 해요. 계약서에 중개사무소명과 등록번호, 중개보수 금액이 정확히 기재돼 있는지 확인하는 것도 필수랍니다.

 

📄 임대차 계약서 체크포인트 정리

항목	확인할 내용
임대인 정보	실소유자와 동일 여부
보증금/월세	금액, 지급일, 지급 방법 기재
특약사항	수리비, 퇴거 조건 등 명확히 기재
확정일자	계약 후 주민센터에서 즉시 발급

 

📌 계약서만 잘 작성해도 절반은 성공이에요! 실제 계약 당시 필수 항목을 메모해 두고 체크리스트처럼 활용해보세요.

📑 계약서, 제대로 써야 내 돈 지킨다!
👇 임대차 계약서 샘플 보기

📋 표준 임대차 계약서 내려받기

계약서 양식 다운로드

 

💸 전세보증금 보호 방법

전세보증금은 몇 천만 원에서 억 단위까지 되는 큰돈이에요. 이걸 지키기 위해선 반드시 세 가지를 해야 해요: 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입! 이 세 가지만 챙겨도 전세사기 위험을 반 이상 줄일 수 있답니다.

 

첫 번째는 '전입신고'예요. 주민센터에서 이사한 날 바로 하면 되는데, 이걸로 세입자는 ‘대항력’을 갖게 돼요. 대항력이란 쉽게 말해 "내가 이 집에 살고 있으니, 이 집이 경매로 넘어가도 내 권리는 인정받아야 해!"라는 권리를 뜻해요.

 

두 번째는 '확정일자'인데, 이건 계약서에 날짜 도장을 찍어주는 걸 말해요. 보통 주민센터에서 전입신고와 함께 처리해줘요. 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 생기는데, 경매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 의미해요.

 

세 번째는 '전세보증금 반환보장보험'이에요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 기관에서 대신 돌려줘요. 보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이에요. 요즘 전세사기가 많아서 무조건 가입하는 게 안전해요!

 

🛡️ 전세보증금 보호 3단계 체크리스트

단계	설명
1단계	전입신고 → 대항력 발생
2단계	확정일자 → 우선변제권 확보
3단계	보증보험 가입 → 보험으로 보장

 

📌 전세금은 내가 모은 인생의 자산이에요. 한순간의 부주의로 날릴 수 없잖아요! 꼼꼼하게 3단계 모두 챙겨야 해요. 🤓

🧾 보증보험, 꼭 들어야 해요!
👇 가입 가능한 기관 확인하기

🏢 주택도시보증공사(HUG)

보증보험 바로 가입하기

 

🔌 관리비 및 공과금 체크

다가구 주택에서 관리비 문제는 자주 분쟁으로 번져요. 왜냐하면 대부분의 다가구는 아파트처럼 관리실이 없고, 공용 계량기를 쓰는 경우가 많거든요. 그러다 보니 세입자들끼리 공과금을 나눠 내는데, 이게 애매하게 나뉘면 불만이 쌓이기 쉬워요.

 

전기, 수도, 가스가 세대별로 분리 계량돼 있지 않다면? 매달 사용하는 양에 비해 요금이 높게 나올 수 있어요. 특히 관리비 항목을 임대인이 임의로 정하고, 현금으로만 받는 경우는 반드시 명세서를 요구하고 기록을 남겨야 해요.

 

건물 내 CCTV, 계단 전등, 쓰레기 수거 비용 등 공용 공간에 대한 관리비가 포함될 수 있어요. 이 비용이 어떻게 책정되고, 누가 부담하는지 계약서에 꼭 명시해야 해요. 또, 월세 외 관리비가 얼마나 되는지도 미리 파악하고 입주를 결정해야 해요.

 

특히 겨울철 도시가스 난방을 공동으로 사용할 경우, 특정 세대에서 많이 쓰면 그 부담이 다른 세대에 전가될 수 있어요. '각 세대 개별 계량기 유무'는 계약 전 반드시 확인하세요. 관리비도 매달 명세서 받아보고 기록 남겨두는 습관이 중요해요!

 

💡 관리비 체크 항목 요약

항목	확인 포인트
전기/수도	세대별 계량기 존재 여부
도시가스	개별 보일러 사용 여부
관리비 명세서	매달 서면 요청 및 증빙 확보
쓰레기/청소비	계약서 특약사항에 명시

 

📌 공과금 문제는 나중에 스트레스가 심할 수 있어요. 계약 전에 관리비 항목별 분담 기준을 확실히 정하고 명세서도 꼭 챙기세요.

💥 관리비 사기, 안 당하려면?
👇 계약 전 꼭 확인하세요!

🧾 공과금 확인 체크리스트 다운로드

관리비 체크리스트 보기

 

❓ FAQ

Q1. 다가구 주택도 전입신고하면 대항력이 생기나요?

 

A1. 네, 맞아요. 단독주택이더라도 세대별로 거주하며 전입신고하면 대항력이 생겨요. 단, 확정일자와 함께 받을 때 더 안전하답니다.

 

Q2. 확정일자는 어디서 어떻게 받나요?

 

A2. 주민센터에서 계약서 원본을 가지고 가면 바로 찍어줘요. 전입신고와 함께 처리하는 게 가장 좋아요.

 

Q3. 등기부등본은 세입자도 열람 가능한가요?

 

A3. 누구나 열람 가능해요. 대법원 인터넷 등기소나 가까운 등기소에서 열람 및 출력이 가능해요.

 

Q4. 건축물대장도 꼭 확인해야 하나요?

 

A4. 물론이죠! 용도변경이나 위반건축물 여부 확인을 위해 반드시 확인해야 해요. 정부24나 구청 건축과에서 열람할 수 있어요.

 

Q5. 세입자가 전기요금 많이 쓰면 어떻게 하나요?

 

A5. 세대별 전기 계량기가 없는 경우 전체 사용량을 나눠 내는 방식이 대부분이에요. 계약 전 계량기 설치 유무를 꼭 확인하세요.

 

Q6. 다가구 주택도 보증보험 가입 가능한가요?

 

A6. 가능합니다! 단, 집 상태나 근저당 여부에 따라 가입 거절되는 경우도 있어요. HUG나 SGI에 미리 상담받는 걸 추천해요.

 

Q7. 계약서 작성 시 부동산 중개사는 꼭 필요하나요?

 

A7. 꼭은 아니지만, 중개사무소를 통해 계약하면 법적 보호를 받기 쉬워요. 사후 분쟁 시에도 도움을 받을 수 있어요.

 

Q8. 계약 후 보증금 피해를 본 경우 어떻게 하나요?

 

A8. 관할 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청할 수 있어요. 또는 전세보증금 반환보장보험에 가입해놓았다면 보험사에 청구하세요.

 

📌 이 글을 통해 계약 전 반드시 확인해야 할 내용을 알차게 정리했어요.
꼼꼼한 준비가 내 보증금을 지키는 최고의 방법이에요!